Fiscal
Risco
IMT fixo de 7,5% para não residentes desde maio de 2026
Mitigação
Comprar após residência fiscal, ou usar a exceção de arrendamento moderado
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A jornada do comprador estrangeiro
Oito fases, da preparação à escritura, para quem compra imóvel em Portugal vindo do estrangeiro.
Fundação estratégica
-6 a 0 meses
Prontidão administrativa e financeira antes de entrar no mercado.
Via de residência: D7, D8, IFICI, ou Golden Visa (apenas fundos de investimento; a via imobiliária fechou em outubro de 2023).
Planeamento fiscal: o NHR original fechou a novos candidatos em 2024. O IFICI oferece uma taxa fixa de 20%, sem as antigas isenções amplas de pensão.
NIF obrigatório; não-UE/EEE tem de nomear representante fiscal.
Abrir conta bancária portuguesa (CGD, Millennium BCP, Santander Totta, BPI).
Pré-aprovação de crédito: LTV de 60–80%, entrada de 30–40%, teto DSTI de 45%.
Por tipo de imóvel
Obra nova: Acrescentar screening do promotor.
Terreno: Acrescentar verificação de PDM e zonamento.
Ponto de decisão
NIF + pré-aprovação garantida
NIFRepresentante fiscalConta bancáriaPré-aprovação bancária
Risco: IMT fixo de 7,5% desde 25 de maio de 2026: €30.000 num imóvel de €400.000, contra ~€18.990 na tabela progressiva antiga. Três exceções: já residente fiscal; residente fiscal em 2 anos; ou arrendamento moderado (teto €2.300/mês) por 36 meses — reembolso a pedir em até 6 meses.
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Matriz de risco do comprador estrangeiro
Os riscos mais relevantes para quem compra de fora — e a mitigação de cada um.
Legal
Risco
Sem inspeção obrigatória; vigora o "compra como está"
Mitigação
Inspeção técnica independente antes do CPCV
Mediação
Risco
Agente representa o vendedor; dupla representação permitida
Mitigação
Consultor ou advogado independente do comprador desde cedo
Financiamento
Risco
Avaliação bancária abaixo do preço; teto DSTI de 45%
Mitigação
Pré-aprovação e documentação de rendimentos organizada
Obra nova
Risco
Insolvência do promotor; atrasos de construção
Mitigação
Exigir garantia bancária/escrow; negociar cláusulas de penalização
Energia
Risco
Classe F: restrições de transação e financiamento
Mitigação
Verificar o CE na due diligence; orçamentar o Renovation Passport
Dados
Risco
RGPD limita marketing e geração de leads
Mitigação
Referências profissionais baseadas em consentimento
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What will the bank actually value this property at?
ChatGPT
Guesses
RealOS
Calculates
Does this property have illegal works or missing permits?
ChatGPT
No access
RealOS
Live check
Is this address in a flood risk zone?
ChatGPT
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RealOS
APA maps
Do I qualify for IFICI (not the old NHR rules)?
ChatGPT
Wrong rules
RealOS
2026 rules
Does the condominium have undisclosed debt?
ChatGPT
No access
RealOS
Lei 8/2022
Is the developer in the insolvency register?
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No access
RealOS
Citius data
| Question | ChatGPT | RealOS |
|---|---|---|
| What will the bank actually value this property at? | Guesses | Calculates |
| Does this property have illegal works or missing permits? | No access | Live check |
| Is this address in a flood risk zone? | No access | APA maps |
| Do I qualify for IFICI (not the old NHR rules)? | Wrong rules | 2026 rules |
| Does the condominium have undisclosed debt? | No access | Lei 8/2022 |
| Is the developer in the insolvency register? | No access | Citius data |
Median value
€2.494/m²
+6.2%vs. 12m
Transactions (12m)
72.101
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