Asking prices for the area, the municipality’s INE sale median, and IMT and cost calculators. An address returns the area, not the property.
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Oito fases, da preparação à escritura, para quem compra imóvel em Portugal vindo do estrangeiro.
-6 a 0 meses
Prontidão administrativa e financeira antes de entrar no mercado.
Via de residência: D7, D8, IFICI, ou Golden Visa (apenas fundos de investimento; a via imobiliária fechou em outubro de 2023).
Planeamento fiscal: o NHR original fechou a novos candidatos em 2024. O IFICI oferece uma taxa fixa de 20%, sem as antigas isenções amplas de pensão.
NIF obrigatório; não-UE/EEE tem de nomear representante fiscal.
Abrir conta bancária portuguesa (CGD, Millennium BCP, Santander Totta, BPI).
Pré-aprovação de crédito: LTV de 60–80%, entrada de 30–40%, teto DSTI de 45%.
Por tipo de imóvel
Obra nova: Acrescentar screening do promotor.
Terreno: Acrescentar verificação de PDM e zonamento.
Ponto de decisão
NIF + pré-aprovação garantida
Risco: IMT fixo de 7,5% desde 25 de maio de 2026: €30.000 num imóvel de €400.000, contra €18.236,65 para um residente em habitação própria (tabela de 2026). Se é, ou já foi, considerado residente fiscal em Portugal (artigo 16.º do Código do IRS), a taxa de 7,5% pode não se aplicar: a lei exceciona quem «tenha sido considerado residente», sem dizer se basta uma residência no passado (por exemplo, emigrantes). Confirme com o seu advogado. Se se tornar residente fiscal em 2 anos, ou arrendar a renda moderada (teto €2.300/mês, 2,5 × salário mínimo de 2026) por 36 meses, paga os 7,5% e pede a diferença no prazo de 6 meses.
Os riscos mais relevantes para quem compra de fora — e a mitigação de cada um.
IMT fixo de 7,5% para não residentes desde 25 de maio de 2026
Se é, ou já foi, considerado residente fiscal (art. 16.º CIRS), a taxa de 7,5% pode não se aplicar: a lei não diz se basta uma residência no passado. Confirme com o advogado. Nos outros casos paga 7,5% na escritura e pede a diferença no prazo de 6 meses.
Sem inspeção obrigatória; vigora o "compra como está"
Inspeção técnica independente antes do CPCV
Agente representa o vendedor; dupla representação permitida
Consultor ou advogado independente do comprador desde cedo
Avaliação bancária abaixo do preço; teto DSTI de 45%
Pré-aprovação e documentação de rendimentos organizada
Insolvência do promotor; atrasos de construção
Exigir garantia bancária/escrow; negociar cláusulas de penalização
Classe F/G: menor atratividade para alguns compradores e bancos
Verificar o CE na due diligence; orçamentar o Renovation Passport
RGPD limita marketing e geração de leads
Referências profissionais baseadas em consentimento
The answers below come from calculators and from municipality figures we already store (INE, IMI, flood, wildfire). We do not look up Finanças, IRN, IMPIC, Citius, or each council’s PDM when you search.
What are the 2026 IMT brackets?
May use old tables
How does the asking price compare with sales in the municipality?
May not have the current INE median
What is this municipality’s flood class?
May not have the municipality class
| Question | ChatGPT | RealOS |
|---|---|---|
| What are the 2026 IMT brackets? | May use old tables | 2026 IMT brackets |
| How does the asking price compare with sales in the municipality? | May not have the current INE median | INE sale median for the municipality |
| What is this municipality’s flood class? | May not have the municipality class | Municipality flood class (stored data, not the address) |
March 2026
March 2026
Without an account, one run per calculator and 3 area searches every 24 hours. With an account, as often as you need. INE sale prices, IMI, flood and wildfire are stored municipality figures. The cards beside this text are asking prices from listings, March 2026.