Verificação de Custo Real
O preço do anúncio não inclui IMT, Imposto do Selo, notário nem advogado. Num exemplo de 400.000€, o IMT de não residente é 30.000€ e o de residente em habitação própria é 18.236,65€.
Impostos de compra, notário e registos não aparecem no anúncio. A RealOS devolve uma estimativa do custo total de aquisição antes de avançar com proposta.
Calculadora de Custo de Compra
Introduza preço de compra e perfil do comprador (residente fiscal em Portugal vs não residente). A simulação estima IMT e Imposto do Selo (0,8%), custos de notário e honorários de advogado, e inclui uma estimativa de custos do 1.º ano (IMI, seguro e condomínio). O IMT é legalmente devido sobre o maior valor entre preço de compra e VPT; esta ferramenta estima a partir do preço que introduzir.
Todos os anos, compradores em Portugal chegam a escritura e descobrem encargos que não tinham no orçamento. Nesta simulação, o IMT numa compra de 400.000€ de habitação própria e permanente é 18.236,65€ para um residente fiscal e 30.000€ (7,5%) para um não residente. Com Imposto do Selo, notário e registos, o custo de aquisição fica frequentemente 6%-8% acima do preço de compra — e a ferramenta inclui ainda uma estimativa de honorários e custos do 1.º ano.
Esta informação não e escondida - apenas raramente e apresentada de forma útil no processo de compra. A RealOS antecipa a desagregação completa para negociar preço com noção real do compromisso financeiro.
O que calcula a Verificação de Custo Real
- IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) - imposto de transmissão com escalões progressivos para residentes fiscais; não residentes pagam taxa fixa de 7,5% (DL 97/2026). Legalmente devido sobre o maior valor entre preço de compra e VPT — esta ferramenta estima a partir do preço que introduzir.
- Imposto do Selo na compra (0,8%) - aplicado ao preço de compra inserido.
- Notário e registos (estimados) - valor estimado no modelo da ferramenta.
- Honorários de advogado (estimados) - 1,2% do preço de compra no modelo.
- IMI anual — 1.º ano — a taxa urbana publicada do município, sobre o VPT que introduzir. Sem VPT, a linha é um teto: a mesma taxa sobre o preço de compra, não a liquidação. Sem município, ou quando a taxa é por freguesia e não a indica, o IMI fica de fora do total.
- Seguro anual e condomínio — 1.º ano - custos recorrentes que pode ajustar com os valores que introduzir.
Tabela de escalões IMT 2026 - habitação urbana
| Valor de compra (€) | Residente fiscal (escalões) | Não residente (IMT fixo 7,5%) |
|---|---|---|
| Ate 106.346€ | Isento | 7,5% (fixo) |
| 106.346€ - 145.470€ | 2% | 7,5% (fixo) |
| 145.470€ - 198.347€ | 5% | 7,5% (fixo) |
| 198.347€ - 330.539€ | 7% | 7,5% (fixo) |
| 330.539€ - 660.982€ | 8% (marginal) | 7,5% (fixo) |
| 660.982€ - 1.150.853€ | 6% (fixa) | 7,5% (fixo) |
| Acima de 1.150.853€ | 7,5% (fixa) | 7,5% (fixa) |
A faixa destacada é um exemplo visual dos escalões do IMT; para não residentes na habitação urbana aplica-se taxa fixa de 7,5% (DL 97/2026). Se é, ou já foi, considerado residente fiscal em Portugal (artigo 16.º do Código do IRS), a taxa de 7,5% pode não se aplicar: a lei exceciona quem «tenha sido considerado residente», sem dizer se basta uma residência no passado (por exemplo, emigrantes). Confirme com o seu advogado. Nos outros casos paga-se na escritura e a diferença pode ser anulada a requerimento, no prazo de seis meses, se se tornar residente fiscal em dois anos ou arrendar no prazo de seis meses até 2,5 × o salário mínimo de 2026 (2.300 €/mês) durante 36 meses nos primeiros cinco anos.
Perguntas frequentes
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