DL 108/2026: o que muda na escritura

Uma data, não três

Há uma data, e é 1 de outubro de 2026

O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, entra em vigor a 1 de outubro de 2026. A obrigação de declarar o título urbanístico na escritura começa nesse mesmo dia.

Circulam duas outras datas, e ambas estão erradas. 3 de agosto de 2026 era a data original, adiada pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho. 1 de setembro de 2026 nunca foi uma data desta lei. Até 30 de setembro de 2026 aplica-se o regime anterior.

E se o meu processo já começou?

O artigo 12.º responde a isto, e a resposta não é a que a maioria das pessoas assume.

A nova lei aplica-se aos procedimentos iniciados depois de 1 de outubro e aos que já tenham começado mas ainda estejam na fase de saneamento e apreciação liminar. Nesses casos, os interessados podem praticar os atos necessários para adaptar o processo ao novo regime.

Um CPCV já assinado não impede nada. O que conta é a data da escritura: se for a 1 de outubro ou depois, a menção ao título urbanístico é obrigatória.

O que "anulável" significa na prática

Anulável não é nulo, e a diferença importa

Esta é a parte que quase nenhum artigo explica bem.

Um negócio nulo nunca produziu efeitos. Um negócio anulável é válido e produz efeitos normalmente, mas pode ser impugnado por um interessado dentro do prazo legal. A casa é sua, o registo é seu, o crédito continua — até que alguém atue.

O que desencadeia a anulabilidade

A omissão da menção na escritura. Não o facto de o imóvel não ter título.

O artigo 4.º-A, n.º 14 obriga o notário, conservador, advogado ou solicitador a fazer constar no documento uma de três declarações, sob pena de anulabilidade do negócio jurídico:

1
Que o título urbanístico existe e foi apresentado.
2
Que o transmitente declara possuí-lo, mas não o apresenta.
3
Que o transmitente declara não o possuir.

As três são válidas. Vender um imóvel sem título urbanístico continua a ser legal, desde que a escritura o declare. O que a lei não admite é o silêncio.

Quanto tempo dura o risco

O artigo 69.º, n.º 4 reduziu o prazo de declaração de nulidade de dez anos para três anos. O mesmo prazo aplica-se ao órgão que emitiu o ato, à ação administrativa e à ação popular — é um só prazo, não três prazos diferentes.

Duas exceções: quando os factos que geram a nulidade constituem crime, o prazo alarga-se ao da prescrição criminal; e os monumentos nacionais e respetivas zonas de proteção ficam de fora do prazo reduzido.

O detalhe que quase ninguém refere

Para situações jurídicas já constituídas, o prazo de três anos conta-se a partir de 1 de outubro de 2026 — não da data em que o ato foi praticado.

O artigo 12.º, n.ºs 3 e 4 diz exatamente isto. Na prática: um ato de licenciamento de 2015 não tem a janela fechada. Tem três anos novos, até 30 de setembro de 2029, salvo se pela lei antiga o prazo se completasse mais cedo.

Para imóveis antigos, a janela de exposição reinicia-se em vez de fechar. É o oposto do que muitos resumos sugerem.

Imóveis anteriores a 1951

O seu imóvel pode estar isento — mas isso tem de ser certificado

O Regulamento Geral das Edificações Urbanas entrou em vigor a 7 de agosto de 1951. Edifícios concluídos antes dessa data antecedem o regime de licença de utilização, e a câmara emite uma certidão de isenção em vez de uma licença.

A data não é a mesma em todo o país

O RGEU aplicava-se inicialmente apenas dentro do perímetro urbano e das zonas rurais de proteção da sede do concelho. Só se estendia ao resto do território municipal quando a câmara deliberava nesse sentido. Por isso a data relevante é aquela em que o regime passou a aplicar-se àquele local.

Exemplos documentados:

Coimbra: 7 de agosto de 1951 dentro do perímetro urbano, 12 de maio de 1962 fora dele.
Ovar: 7 de agosto de 1951 nas antigas freguesias de Ovar e São João, 1 de maio de 1970 no resto do concelho.
Alguns municípios usam 13 de agosto de 1951, porque o RGEU foi aprovado a 7 mas entrou em vigor dias depois.

Confirme sempre a data aplicável junto da câmara municipal em causa.

Três coisas que apanham os compradores

1
A isenção não é automática nem se presume — tem de ser certificada. O notário e o banco vão querer a certidão.
2
A isenção cobre apenas a construção original. Obras posteriores sujeitas a controlo prévio — ampliações, alterações, reconstruções — trazem o imóvel de volta ao regime. É a falha mais comum: o proprietário assume a isenção, mas obras não documentadas dos anos 70 terminaram-na.
3
A certidão pode certificar menos do que se pensa. Cascais, por exemplo, declara expressamente que a sua certidão confirma apenas que o edifício é anterior a 1951 — não declara que está isento de licença de utilização.

O que fazer antes de assinar

Antes da escritura

1
Peça a certidão à câmara municipal da área do imóvel. É o que prova a existência — ou a isenção — do título urbanístico.
2
Confirme qual das três declarações o vendedor vai fazer. Pergunte antes do CPCV, não no dia da escritura.
3
Se a declaração for a terceira (sem título), trate a regularização como uma variável negociável: custo, prazo e viabilidade entram no preço.
4
Verifique se o construído corresponde ao licenciado. A certidão prova que existe um processo aprovado. Não prova que o edifício lhe corresponde.
5
Para imóveis anteriores a 1951, confirme a data aplicável naquele município e peça a certidão de isenção.

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Saber mais

Os guias completos

Nota de fontes: Toda a informação desta página tem por base o texto consolidado do RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99, com as alterações do DL 108/2026), a Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1 e o DL 155-B/2026, publicados no Diário da República.

Esta página é informativa e não constitui aconselhamento jurídico.

A escritura muda a 1 de outubro de 2026