Distrate de hipoteca: o que é, quanto custa e como pedir
Distrate de hipoteca: o banco tem 14 dias úteis para o emitir, o registo custa 50€ dentro de 30 dias e 100€ depois. O que é e como pedir.
Pagou a última prestação do crédito habitação e a hipoteca continua inscrita na certidão permanente do seu imóvel. O empréstimo acabou; o ónus não. Para o apagar é preciso o distrate, o documento em que o banco declara extinta a garantia, e depois o registo do cancelamento na Conservatória do Registo Predial. O banco tem 14 dias úteis para emitir o distrate, ao abrigo da Lei n.º 57/2020, de 28 de agosto, e desde janeiro de 2021 não pode cobrar por o emitir. O registo do cancelamento custa 50€ se for feito nos 30 dias seguintes à autorização e 100€ se esse prazo passar. A calculadora de IMT do RealOS mostra o resto da fatura de uma transmissão.
Índice
- O que é o distrate de hipoteca?
- Quando precisa de um distrate?
- Quanto custa o distrate de hipoteca?
- Quanto tempo demora e como se pede?
- O que acontece se ninguém registar o cancelamento?
- Perguntas Frequentes
- Conclusão
O que é o distrate de hipoteca?
O distrate é o documento em que o banco declara extinta a hipoteca, permitindo cancelar o ónus inscrito na Conservatória do Registo Predial.
Quando contrai um crédito habitação, o banco inscreve uma hipoteca sobre o imóvel. Essa inscrição fica registada na Conservatória do Registo Predial e aparece em qualquer certidão permanente que alguém peça sobre o prédio. É a garantia do banco: se o crédito não for pago, é o que lhe permite executar o imóvel.
Pagar a totalidade do empréstimo extingue a dívida, mas não apaga o registo. O registo só desaparece com dois passos. Primeiro, o banco emite o distrate, uma declaração de que a garantia está extinta e de que autoriza o cancelamento. Depois, alguém leva essa autorização à Conservatória e regista o cancelamento da hipoteca. Enquanto o segundo passo não acontece, a certidão permanente continua a mostrar um ónus sobre um imóvel que já ninguém deve.
Vale distinguir os documentos que circulam nesta fase. A declaração de liquidação diz que o empréstimo foi pago. O distrate diz que a garantia real foi extinta e autoriza o cancelamento do registo. São coisas diferentes, e é o segundo que a Conservatória precisa de ver.
Isto é informação geral, não aconselhamento fiscal ou jurídico. Confirme a sua situação com um profissional qualificado.
Quando precisa de um distrate?
Três situações exigem distrate: liquidação total do crédito, venda do imóvel com hipoteca ativa, e transferência do crédito para outro banco.
A primeira é a mais óbvia: pagou a última prestação, ou amortizou o restante de uma vez, e quer o registo limpo. Não há prazo legal a obrigá-lo a agir de imediato, mas há uma razão prática para o fazer, e ela custa dinheiro (ver a secção seguinte).
A segunda é a venda. Um imóvel com hipoteca inscrita pode ser vendido, mas o comprador, e sobretudo o banco do comprador, não aceita adquirir um imóvel com o ónus do vendedor ainda registado. Na prática o distrate é obtido para a data da escritura: o produto da venda liquida o crédito em aberto, o banco emite o distrate, e o cancelamento é registado a seguir. A verificação dos ónus na certidão permanente é uma das seis verificações documentais que qualquer comprador deve fazer antes do CPCV, e o nosso guia sobre como verificar se um imóvel é legal explica onde cada documento se obtém.
A terceira é a transferência de crédito para outro banco. O banco de origem emite o distrate da sua hipoteca, o novo banco inscreve a sua, e o imóvel passa de uma garantia para outra sem que o proprietário mude de casa. Se está a ponderar essa mudança, o simulador de crédito dá-lhe uma leitura indicativa da prestação e do esforço (gratuito, com registo).
Quanto custa o distrate de hipoteca?
Emitir o distrate é gratuito desde janeiro de 2021; o registo do cancelamento custa 50€ dentro de 30 dias e 100€ depois.
Há dois custos nesta operação e convém não os confundir, porque um deles é zero e o outro duplica com o tempo.
A emissão do distrate pelo banco é gratuita. Desde janeiro de 2021, as instituições não podem cobrar pela emissão do distrate nem por qualquer documento que extinga uma garantia associada a crédito imobiliário. Na prática, alguns bancos continuam a apresentar uma "despesa administrativa" de 25€ a 75€, cobrada não pelo documento mas pelo processo em torno dele, que é a forma como a cobrança sobrevive à proibição [Source: Chain C, §4]. Se lhe apresentarem esse valor, vale a pena pedir a fundamentação por escrito.
O registo do cancelamento na Conservatória é o custo real, e depende inteiramente do calendário. Feito dentro dos 30 dias seguintes à autorização de cancelamento, custa 50€. Passado esse prazo, o valor duplica para 100€. Através do Predial Online, o custo é de 45€ [Source: Chain C, §4]. É uma penalização de 50€ por adiamento, e é a razão pela qual este artigo existe: quase ninguém sabe que o relógio está a contar.
Estes valores são fixados por tabela e mudam. Confirme na Conservatória ou no Predial Online à data em que fizer o pedido.
Quanto tempo demora e como se pede?
A Lei n.º 57/2020 obriga o banco a emitir e enviar o distrate no prazo de 14 dias úteis a contar do pedido.
O pedido faz-se ao banco onde o crédito está domiciliado, por escrito, através do gestor de conta, do balcão ou do canal digital, conforme a instituição. Identifique o contrato de crédito, o imóvel e a finalidade, liquidação total, venda ou transferência, porque a finalidade determina para que data o documento é preparado.
O prazo é de 14 dias úteis para emitir e enviar, fixado pela Lei n.º 57/2020, de 28 de agosto [Source: Chain C, §4]. Duas semanas úteis é tempo suficiente para desalinhar uma escritura marcada com pressa, o que faz do distrate um dos itens a tratar no início do processo de venda e não na véspera.
Depois de emitido, o registo do cancelamento tem caminhos diferentes conforme o caso. Numa venda, o notário, advogado ou solicitador que outorgou a escritura tem até 10 dias para requerer o registo do cancelamento da hipoteca [Source: Chain C, §4]. Numa liquidação simples fora de uma venda, a responsabilidade prática é do proprietário, salvo se o banco tratar do assunto. E aqui há uma facilidade que poupa uma deslocação: os bancos aderentes ao protocolo da Associação Portuguesa de Bancos submetem o distrate eletronicamente à Conservatória, pelo que o proprietário não tem de comparecer [Source: Chain C, §4]. Pergunte ao seu banco se adere. A resposta decide se tem uma tarefa ou nenhuma.
O documento que confirma o resultado é sempre o mesmo: uma certidão permanente emitida depois do registo, onde a inscrição da hipoteca já não consta. Enquanto não vir isso, o processo não está fechado.
O que acontece se ninguém registar o cancelamento?
Sem registo do cancelamento, a hipoteca continua a constar da certidão permanente e trava vendas, transferências e novo crédito sobre o imóvel.
Nada acontece de imediato, e é esse o problema. A dívida está paga, ninguém lhe bate à porta, e o registo fica como estava durante anos. O efeito aparece no dia em que precisa do imóvel para alguma coisa.
Uma venda trava. O comprador pede a certidão permanente, vê uma hipoteca inscrita, e o banco dele não avança sem que o ónus esteja cancelado. Resolver na altura significa pedir o distrate a um banco com quem já não tem relação, esperar 14 dias úteis, e pagar 100€ de registo em vez de 50€. Um novo crédito com garantia sobre o mesmo imóvel encontra o mesmo obstáculo. E qualquer avaliação ou análise documental do imóvel vai sinalizar o ónus, porque é o que lá está escrito.
O custo de deixar correr é pequeno em valor absoluto e grande em oportunidade: 50€ de diferença no registo, mais duas a três semanas de atraso no momento em que o calendário costuma estar apertado. O dia da escritura tem uma fatura própria, com IMT, Imposto do Selo, emolumentos e registos, e o nosso guia sobre quanto custa a escritura de uma casa detalha cada linha. O distrate é a linha que não devia lá estar, porque devia ter sido tratada meses antes. O custo total de comprar casa enquadra o resto.
Antes de assinar seja o que for, saiba o que o dia da escritura lhe vai custar.
→ Use a calculadora de IMT, IMT e Imposto do Selo com as tabelas de 2026
Perguntas Frequentes
O que é o distrate?
É o documento em que o banco declara extinta a hipoteca sobre o imóvel e autoriza o cancelamento do registo na Conservatória do Registo Predial. Não se confunde com a declaração de liquidação do empréstimo, que apenas confirma que a dívida foi paga. O registo do ónus só desaparece depois de o cancelamento ser efetivamente registado.
Quanto custa o distrate de hipoteca?
A emissão pelo banco é gratuita desde janeiro de 2021, embora alguns bancos apliquem uma despesa administrativa de 25€ a 75€. O custo que conta é o do registo do cancelamento: 50€ se for feito nos 30 dias seguintes à autorização, 100€ se esse prazo for ultrapassado, ou 45€ através do Predial Online.
Quanto tempo demora o distrate de hipoteca?
O banco tem 14 dias úteis para emitir e enviar o documento, prazo fixado pela Lei n.º 57/2020, de 28 de agosto. O registo do cancelamento deve seguir-se nos 30 dias posteriores à autorização, sob pena de o custo duplicar. Numa venda, o notário, advogado ou solicitador que outorgou a escritura tem até 10 dias para requerer esse registo.
Como é um exemplo de distrate de hipoteca?
Um distrate é um documento curto e padronizado. Identifica o banco credor, o devedor, o imóvel pela sua descrição predial e número de registo, e a inscrição de hipoteca que está a ser cancelada, seguido da declaração de que a dívida garantida se encontra integralmente paga e de que o credor consente no cancelamento. É esse consentimento, e não a liquidação em si, que a Conservatória regista. Por isso um empréstimo pago em janeiro pode continuar a aparecer onerado na certidão em dezembro: a dívida acabou, o registo não.
Tenho de ir à Conservatória tratar do distrate?
Não necessariamente. Os bancos aderentes ao protocolo da Associação Portuguesa de Bancos submetem o distrate eletronicamente à Conservatória, sem que o proprietário tenha de comparecer. Confirme com o seu banco se adere ao protocolo, porque isso decide se tem alguma coisa a fazer além de pedir o documento.
Conclusão
O crédito termina quando paga a última prestação. O registo só termina quando alguém cancela a hipoteca na Conservatória, e esse passo tem um prazo de 30 dias com o preço a duplicar de 50€ para 100€ quando passa. O banco tem 14 dias úteis para lhe dar o documento e não pode cobrar pela emissão. Peça o distrate assim que liquidar o crédito, confirme se o seu banco adere ao protocolo da APB, e feche o assunto com uma certidão permanente onde a hipoteca já não apareça.
Atualizado agosto 2026 | RealOS Portugal Revisto por Filipe Dornellas
Fontes: Lei n.º 57/2020, de 28 de agosto · Instituto dos Registos e do Notariado (IRN) e Predial Online, tabela de emolumentos · Protocolo da Associação Portuguesa de Bancos · DECO Proteste, CGD e quor, guias sobre distrate · pt-realestate-legal-context, Chain C §4 e Chain B Stages 1 e 2. Valores confirmados a 21 de julho de 2026; as tabelas de emolumentos são fixadas por diploma e mudam.