Quanto custa a escritura de uma casa em 2026
Quanto custa a escritura de uma casa em 2026: IMT, Imposto do Selo, notário e registos, com exemplo feito a 200.000€, quem marca e quanto tempo demora.
A escritura é o dia mais caro da compra de uma casa em Portugal, e a maioria dos compradores só descobre a fatura completa na semana em que a assina. Numa habitação própria e permanente de 200.000€, o dia custa cerca de 6.200€ em 2026: 3.542€ de IMT pela tabela atualizada no Orçamento do Estado (Autoridade Tributária, Ofício Circulado n.º 40129/2026), 1.600€ de Imposto do Selo, cerca de 800€ de emolumentos notariais e 250€ de registo predial. Quase tudo é pago pelo comprador antes de a caneta tocar no papel. Cada linha tem regra própria, um responsável e um prazo, incluindo o que muda a 1 de setembro. A Calculadora IMT da HomeOS soma a sua conta com as tabelas de 2026 já incluídas.
Table of Contents
- Quanto custa a escritura de uma casa em 2026?
- Que impostos se pagam antes da escritura?
- Quanto custam o notário e o registo?
- Quem marca a escritura e quanto tempo demora?
- O que tem de estar em ordem no dia da escritura?
- Perguntas Frequentes
- Conclusão
Quanto custa a escritura de uma casa em 2026?
A escritura de uma casa de 200.000€ custa cerca de 6.200€ em 2026: IMT, Imposto do Selo, notário e registo, tudo pago pelo comprador.
A conta feita, numa habitação própria e permanente de 200.000€ no continente: 3.542€ de IMT, 1.600€ de Imposto do Selo, cerca de 800€ de emolumentos notariais e cerca de 250€ de registo predial. Total: cerca de 6.192€, ou 3,1% do preço.
A percentagem não é fixa, porque o IMT é progressivo e acelera com o preço. Numa casa de 350.000€, o mesmo dia custa cerca de 18.100€, já 5,2% do preço, com o IMT sozinho nos 14.237€. É por isso que circulam números entre 6% e 8% para os "custos de compra": essas estimativas somam escalões mais altos, crédito, honorários de advogado e despesas que não pertencem ao dia da escritura. A visão completa de todos os custos, do CPCV ao primeiro ano de IMI, está no guia do custo total de comprar casa; esta página trata do dia da assinatura.
Uma regra organiza tudo o resto: o comprador paga, e paga antes. O IMT e o Imposto do Selo liquidam-se antes do ato, os emolumentos na marcação ou no dia, e o notário confere os comprovativos à mesa. Chegar ao dia da escritura sem esta reserva líquida disponível é a forma mais comum de o adiar.
Valores em vigor em 2026. Isto é informação geral, não aconselhamento fiscal ou jurídico. Confirme a sua situação com um profissional qualificado.
Que impostos se pagam antes da escritura?
O IMT e o Imposto do Selo de 0,8% pagam-se antes da escritura; o notário exige o comprovativo dos dois no ato.
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) calcula-se sobre o maior de dois valores: o preço ou o VPT (Valor Patrimonial Tributário). A tabela de 2026 subiu 2% com o Orçamento do Estado (Lei n.º 73-A/2025; Ofício Circulado n.º 40129/2026). Para habitação própria e permanente no continente, a compra está isenta até 106.346€, e a casa de 200.000€ cai no escalão de 7% com parcela a abater de 10.458€: 200.000€ × 7% menos 10.458€ dá os 3.542€ do exemplo. Nos Açores e na Madeira os limiares são cerca de 25% mais altos.
O Imposto do Selo da aquisição soma 0,8% sobre o mesmo valor (Código do Imposto do Selo, Verba 1.1): 1.600€ a 200.000€, sem isenções de escalão.
Duas situações mudam a conta. Um comprador até aos 35 anos, residente fiscal em Portugal, a comprar a primeira habitação própria e permanente até 330.539€, fica isento de IMT, e a isenção jovem cobre também os emolumentos do registo, não apenas o imposto. No sentido contrário, as aquisições por não residentes a partir de 1 de setembro de 2026 passam a pagar uma taxa fixa de 7,5% (Decreto-Lei n.º 97/2026): 15.000€ na casa de 200.000€, contra os 3.542€ de um residente, com exceções para quem se torne residente fiscal no prazo de dois anos ou arrende para habitação até 2.300€ de renda. As escrituras feitas antes dessa data seguem a tabela progressiva; o guia do IMT para não residentes desenvolve os cenários.
Quanto custam o notário e o registo?
Os emolumentos notariais rondam 800€ numa compra de 200.000€ e o registo predial custa 225€ a 375€, até 700€ com hipoteca.
Os emolumentos notariais são fixados pelo Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado e escalam com o valor do ato: cerca de 800€ numa compra de 200.000€ (CGD; comparajá; IRN, Custos dos Serviços). O registo predial na Conservatória custa entre 225€ e 375€ consoante a entidade, com o registo único pelo Casa Pronta nos cerca de 375€. Havendo mais de um ato para registar, tipicamente compra mais hipoteca, a fatura sobe até cerca de 700€.
O caminho escolhido muda a logística mais do que o preço. O cartório notarial é a via clássica. O Casa Pronta, o balcão único do IRN, junta escritura e registos no mesmo atendimento, com o registo feito no próprio dia. O documento particular autenticado (DPA), feito por advogado ou solicitador, é a terceira via, com custos definidos pelo profissional. Em qualquer via, o registo é o passo que torna a propriedade oponível a terceiros; sem ele, a casa ainda não é sua perante o mundo.
Quem beneficia da isenção jovem de IMT leva o desconto também aqui: a isenção até 330.539€ abrange os emolumentos do registo.
Quem marca a escritura e quanto tempo demora?
A lei não diz quem marca a escritura: o CPCV deve dizê-lo, e na prática marca quem paga os custos, o comprador.
Nenhuma norma atribui a marcação da escritura a uma das partes. O contrato-promessa bem redigido resolve a questão por escrito, com prazo e responsável definidos. Na prática do mercado, marca o lado do comprador: é quem paga o notário, quem escolhe a via (cartório, Casa Pronta ou DPA) e quem tem o crédito para coordenar. Um CPCV omisso nesta cláusula é convite a um impasse em que cada parte espera pela outra.
O ato em si demora menos de uma hora: leitura, conferência de documentos e comprovativos, assinaturas. O que demora é chegar lá. Com crédito habitação, o banco só avança depois da avaliação e da aprovação final, e a data da escritura fica dependente da emissão dos documentos do empréstimo. Se o vendedor tem hipoteca por liquidar, o cancelamento dela (o distrate) é encargo do lado dele e entra na coordenação do dia. Sem crédito de parte a parte e com documentos em ordem, a distância entre CPCV e escritura mede-se em semanas; com bancos dos dois lados, em meses.
O que tem de estar em ordem no dia da escritura?
A partir de 1 de setembro de 2026, o DL 108/2026 exige a declaração do título urbanístico em todos os contratos de venda.
O notário confere no ato os comprovativos de pagamento do IMT e do Imposto do Selo, os documentos de identificação, a Certidão Permanente e a Caderneta Predial. O certificado energético tem de ter sido entregue ao comprador antes da assinatura do contrato (Decreto-Lei n.º 101-D/2020); a falta dele expõe o vendedor a coimas e o comprador a assinar às cegas sobre a realidade energética da casa.
Este ano o dia da escritura muda duas vezes. Desde 3 de agosto está em vigor o Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio (DL 108/2026), e a partir de 1 de setembro todos os contratos de venda têm de incluir a declaração do vendedor sobre o título urbanístico, o documento que prova que a construção foi legalmente autorizada. A omissão torna o contrato anulável. O título urbanístico não é a licença de utilização, e a diferença entre os dois documentos está explicada no guia do título urbanístico contra a licença de utilização. Nota de calendário: 1 de setembro é também a data da taxa de 7,5% para não residentes, e as duas regras não têm nada a ver uma com a outra; a coincidência de datas é só isso.
Depois das assinaturas, faltam dois passos: o registo na Conservatória, imediato pelo Casa Pronta, e a atualização da Caderneta Predial junto da Autoridade Tributária. A escritura fecha a compra; o registo é o que a torna definitiva perante terceiros.
Perguntas Frequentes
Quanto custa uma escritura de casa?
Numa habitação própria e permanente de 200.000€ no continente, cerca de 6.200€ em 2026: 3.542€ de IMT, 1.600€ de Imposto do Selo, cerca de 800€ de notário e 250€ de registo. A percentagem sobe com o preço, porque o IMT é progressivo: a 350.000€, o mesmo dia ronda os 18.100€. A Calculadora IMT faz a conta ao seu caso com as tabelas de 2026.
Quanto tempo demora uma escritura?
O ato demora menos de uma hora. O caminho até lá é que varia: sem crédito e com documentos em ordem, semanas depois do CPCV; com crédito habitação, o calendário passa a depender da avaliação e da aprovação final do banco, e mede-se em meses. Pelo Casa Pronta, escritura e registo resolvem-se no mesmo dia.
Quem marca a escritura, o comprador ou o vendedor?
A lei não atribui a marcação a nenhuma das partes, por isso o CPCV deve fixar quem marca e até quando. Na prática marca o lado do comprador, que paga os custos do ato e escolhe entre cartório notarial, Casa Pronta ou documento particular autenticado.
Quem paga a escritura?
O comprador, por convenção de mercado: IMT, Imposto do Selo, emolumentos notariais e registos saem todos do lado de quem compra, salvo acordo em contrário no CPCV. Do lado do vendedor ficam os encargos próprios, como o cancelamento da hipoteca que ainda exista sobre o imóvel.
Quanto tempo demora o banco a marcar a escritura?
O banco não marca contra o calendário do comprador: emite os documentos do crédito depois da avaliação do imóvel e da aprovação final, e a escritura agenda-se a partir daí. Os atrasos vêm quase sempre de documentos em falta no processo, do lado do comprador ou do imóvel. Pedir a lista completa ao banco no dia da aprovação encurta o caminho.
Conclusão
O dia da escritura tem uma fatura própria, paga pelo comprador e quase toda antes do ato: IMT progressivo, Imposto do Selo de 0,8%, emolumentos e registo. A 200.000€ são cerca de 6.200€; a 350.000€, quase o triplo. As regras mudam duas vezes este ano, com o DL 108/2026 em vigor desde 3 de agosto e a declaração do título urbanístico mais a taxa de não residentes a entrarem a 1 de setembro. Faça a conta antes de fazer a proposta: a Calculadora IMT soma o IMT, o Selo e as despesas do ato com as tabelas de 2026, e o Custo Total de Propriedade estende a conta ao primeiro ano de posse.
Atualizado agosto de 2026 | HomeOS Portugal Revisto por Filipe Dornellas
Fontes: Lei n.º 73-A/2025 (OE 2026) · Autoridade Tributária, Ofício Circulado n.º 40129/2026 · Código do Imposto do Selo, Verba 1.1 · Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado · IRN, Custos dos Serviços · Decreto-Lei n.º 97/2026 · Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio · Decreto-Lei n.º 101-D/2020 · CGD e comparajá, guias de custos de escritura 2026.