O que fazer depois de comprar casa: registos, impostos e prazos

A escritura acaba a compra e começa outra coisa que ninguém lhe entrega por escrito. Nas semanas seguintes há registos a confirmar, e a confirmação é sua, não do notário. Depois chega o primeiro IMI, que se divide em uma, duas ou três prestações consoante o valor e cuja titularidade se decide a 31 de dezembro do ano anterior. Pelo caminho passam a ser seus um seguro obrigatório por lei, um condomínio que pode deliberar gastar o seu dinheiro por maioria simples, e prazos técnicos que já estavam a correr antes de o imóvel ser seu. Falhar qualquer um custa dinheiro e não a casa, e é por isso que se falha. A ferramenta Custo Total de Propriedade do RealOS estima a parte recorrente desse ano antes de ela chegar.

Isto é informação geral, não aconselhamento fiscal ou jurídico. Confirme a sua situação com um profissional qualificado.

Índice

Que registos tem de confirmar nas semanas a seguir à escritura?
Quando paga IMI pela primeira vez e como se divide?
Que seguros passam a ser da sua responsabilidade?
O que muda no condomínio depois da escritura?
Que prazos técnicos herdou com o imóvel?
Precisa de medir radão em casa?
Perguntas Frequentes

Que registos tem de confirmar nas semanas a seguir à escritura?

O registo predial é o que torna a propriedade oponível a terceiros, e confirmar que ficou feito é uma tarefa do comprador, não do notário.

Uma escritura outorgada não é, por si só, um registo feito. Quando a compra corre pelo balcão Casa Pronta, o registo é pedido no próprio ato. Quando corre por cartório notarial ou conservatória, alguém tem de o requerer, e o registo predial custa cerca de 225€ a 375€, ou até perto de 700€ quando se registam dois atos, compra e hipoteca.

A verificação leva minutos e evita meses. Peça uma certidão permanente algumas semanas depois da escritura e confirme três coisas: que consta como titular, que a hipoteca do vendedor já não lá está se havia uma, e que a descrição do prédio corresponde ao que comprou.

Do lado fiscal, a caderneta predial é emitida pela Autoridade Tributária e é o documento onde consta a área registada, o artigo matricial e o valor patrimonial tributário (VPT). É a caderneta que alimenta o cálculo do IMI, e uma área ou uma afetação desatualizada produz um IMI errado durante anos sem que ninguém o corrija por si.

Há uma divergência que vale a pena procurar já. Se a área na caderneta não bate certo com a área na certidão permanente, o desencontro existia antes de comprar e passou a ser seu. Corrigir é possível, e é sempre mais barato antes de vender do que durante uma venda. A verificação documental completa, e o que cada documento prova, está no guia sobre due diligence imobiliária.

Se comprou com crédito, guarde um lembrete distante: quando o empréstimo terminar, a hipoteca não desaparece sozinha do registo. O documento que a extingue e o prazo para o registar estão tratados no guia sobre o distrate de hipoteca.

Quando paga IMI pela primeira vez e como se divide?

O IMI de um ano é devido por quem era proprietário a 31 de dezembro desse ano, e paga-se no ano seguinte, em uma, duas ou três prestações.

A data que decide de quem é a fatura é 31 de dezembro. Quem for proprietário nesse dia paga o IMI referente a esse ano, mesmo que tenha comprado em novembro. Comprou em fevereiro de 2026? O IMI de 2026 é seu por inteiro, e chega em 2027.

O calendário de pagamento depende do montante:

Até 100€: uma prestação única, em maio.
Entre 100€ e 500€: duas prestações, em maio e em novembro.
Acima de 500€: três prestações, em maio, agosto e novembro.

Pagar tudo em maio continua a ser possível em qualquer escalão. O atraso é que sai caro: os juros de mora estão em 7,221% em 2026, a que pode acrescer coima. A taxa é fixada anualmente, por isso confirme o valor em vigor no Portal das Finanças antes de contar com ele.

O valor do imposto sai da aplicação da taxa municipal ao VPT que consta da caderneta, e a taxa é decidida por cada câmara municipal, o que faz do IMI um custo que varia por concelho e não por região. Os rankings por concelho, incluindo a carga fiscal, estão no guia sobre onde comprar casa em Portugal.

Este artigo trata de calendário e não de aritmética. A soma dos custos de aquisição e do primeiro ano está feita no guia sobre o custo total de comprar casa, e a fatura do dia da escritura, linha a linha, no guia sobre quanto custa a escritura.

Que seguros passam a ser da sua responsabilidade?

Em propriedade horizontal, o seguro contra o risco de incêndio é obrigatório por lei, tanto para as frações autónomas como para as partes comuns.

O Art. 1429.º do Código Civil impõe o seguro contra o risco de incêndio do edifício, e impõe-o nas duas dimensões: a fração e as partes comuns. É o único seguro que a lei torna obrigatório em propriedade horizontal, e a reforma do regime pela Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro manteve-o assim.

A repartição de quem contrata o quê apanha muitos compradores no primeiro ano. O seguro da sua fração é para si contratar. Se não o fizer no prazo fixado pela assembleia, o administrador contrata-o em seu nome e cobra-lhe o prémio. O seguro das partes comuns é rateado pelos condóminos na proporção da permilagem.

Duas consequências práticas. Primeiro, confirme se o seguro que herdou com o imóvel continua em vigor e em nome de quem: uma apólice do vendedor não passa automaticamente para si. Segundo, um seguro multirriscos é outra coisa. Cobre mais do que incêndio, e não é obrigatório por lei, o que significa que a decisão é sua e não uma formalidade a despachar.

Se comprou com crédito, o banco quase sempre exige seguro de vida associado ao empréstimo. Essa exigência é contratual, do banco, e não uma imposição legal, o que a torna negociável em termos que muita gente nunca tenta negociar.

O que muda no condomínio depois da escritura?

Os encargos vencidos depois da transmissão passam a vincular o novo proprietário, e a declaração de dívidas na escritura era o momento de saber o que estava em aberto.

Sob o Art. 1424.º-A do Código Civil, em vigor desde 10 de abril de 2022, o vendedor deve obter do administrador uma declaração escrita sobre os encargos do condomínio e eventuais dívidas da fração. É documento obrigatório na escritura, salvo renúncia expressa do comprador. E a renúncia tem um preço exato: renunciar significa assumir as dívidas de condomínio do vendedor.

Vale a pena reler os documentos da escritura só para saber em que situação ficou. Se a declaração foi obtida, sabe o que havia. Se foi dispensada, o que houvesse passou a ser seu.

A partir daqui, a assembleia decide como se gasta o dinheiro do edifício, e o Art. 1425.º define por que maiorias:

Obras de conservação: maioria simples.
Inovações: maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
Elevadores e gás em prédios com oito ou mais frações: dupla maioria especial.

O que isto significa para um proprietário novo é simples de dizer e desconfortável de ouvir. Uma obra de conservação na cobertura, aprovada por maioria simples numa assembleia a que não foi, é uma despesa sua. A primeira assembleia depois da compra é a mais barata a que vai assistir.

Que prazos técnicos herdou com o imóvel?

A instalação de gás tem prazo de primeira inspeção até 26 de agosto de 2028 ou aos 20 anos, o que ocorrer primeiro, para instalações anteriores a 21 de agosto de 2018.

Os prazos técnicos não começam na escritura. Já estavam a correr, e a compra apenas mudou quem responde por eles.

Gás. O Decreto-Lei n.º 97/2017, de 10 de agosto, na redação da Lei n.º 59/2018, fixa a primeira inspeção periódica das instalações executadas antes de 21 de agosto de 2018 para 26 de agosto de 2028 ou quando a instalação completar 20 anos, o que ocorrer primeiro. A segunda metade da regra é a que quase todos os textos omitem, e é a que morde primeiro num edifício dos anos noventa. Instalações executadas depois daquela data fazem a primeira inspeção aos 10 anos. Depois, de 5 em 5 anos. O incumprimento expõe a coima e, após notificação da DGEG e um período de regularização, ao corte definitivo do fornecimento.

Procure o boletim de inspeção de gás entre os documentos que recebeu. Se não existe, ou se está expirado, a data que interessa é a da execução da instalação e não a da compra. O regime completo está no guia da InspectOS sobre a inspeção de gás obrigatória.

Certificado energético. O certificado que veio com a compra tem validade de 10 anos em habitação e a classe que atribui já vale dinheiro na revenda e, em alguns bancos, nas condições de crédito. O Decreto-Lei n.º 11/2025, de 19 de fevereiro transpôs parte da Diretiva (UE) 2024/1275 e trouxe o Passaporte de Renovação de Edifícios, os requisitos mínimos de desempenho energético e a obrigação de os edifícios novos serem de emissões nulas a partir de 2030. A transposição integral continua pendente. O que isto significa para quem já é proprietário é trajetória, não proibição: o que a letra do certificado significa nas contas está no guia sobre o certificado energético, e o Verificador de Conformidade EPBD estima o custo de melhoria a partir da classe atual.

→ Use o Custo Total de Propriedade, que estima os custos do primeiro ano e os recorrentes, incluindo IMI, condomínio e seguros

Já tem o relatório RealOS? Se o seu risk score for elevado, confirme com uma inspeção física. → Ver serviços InspectOS

Precisa de medir radão em casa?

O nível de referência nacional é de 300 Bq/m³ em média anual, e a medição faz sentido em seis distritos graníticos quando a área habitável fica ao nível do solo ou abaixo.

Esta é uma verificação condicional e não uma tarefa para toda a gente.

O radão é um gás natural que sobe do subsolo, e a geologia decide onde. O Decreto-Lei n.º 108/2018 fixa o nível de referência nacional em 300 Bq/m³ como média anual. Os distritos com formações graníticas onde a questão se coloca são Braga, Porto, Vila Real, Viseu, Guarda e Castelo Branco.

Se o imóvel fica num desses distritos e a área habitável está no rés do chão ou em cave, uma medição no primeiro ano é a verificação sensata. Duas notas técnicas que mudam o resultado:

Um teste curto não é representativo. A medição deve ser de longa duração, dois meses ou mais, e de preferência abranger o inverno, quando a casa está mais fechada.
O piso importa. Um rés do chão corre tipicamente duas a três vezes o nível do piso imediatamente acima.

Fora destas condições, a medição é opcional e a maioria dos proprietários não a fará. O ponto é saber que a pergunta existe e a quem se aplica.

Perguntas Frequentes

O que fazer depois de comprar casa?

Confirme o registo predial e a caderneta predial nas semanas seguintes à escritura, verifique em que situação ficou a declaração de encargos do condomínio, trate do seguro obrigatório contra incêndio da sua fração, e localize o boletim de inspeção de gás e o certificado energético para saber que prazos herdou. O IMI chega no ano seguinte à compra, calculado sobre quem era proprietário a 31 de dezembro.

Depois da escritura, o que é que ainda falta tratar?

Sobretudo verificação. A escritura transmite a propriedade, mas é o registo predial que a torna oponível a terceiros, e a caderneta predial que alimenta o cálculo do IMI. Peça uma certidão permanente algumas semanas depois e confirme que consta como titular, que a hipoteca do vendedor saiu do registo e que a descrição do prédio corresponde ao que comprou.

Quando pago IMI pela primeira vez?

No ano seguinte àquele em que passou a ser proprietário, porque o IMI de cada ano é devido por quem era titular a 31 de dezembro desse ano. Até 100€ paga-se numa prestação em maio, entre 100€ e 500€ em duas prestações em maio e novembro, e acima de 500€ em três, em maio, agosto e novembro.

O seguro de condomínio é obrigatório?

O seguro contra o risco de incêndio é, tanto para a fração autónoma como para as partes comuns, nos termos do Art. 1429.º do Código Civil, e a Lei n.º 8/2022 manteve-o como o único obrigatório em propriedade horizontal. O da sua fração é para si contratar; se não o fizer, o administrador contrata-o e cobra-lhe o prémio. Um seguro multirriscos cobre mais e não é obrigatório.

Herdei as dívidas de condomínio do vendedor?

Depende do que se passou na escritura. O Art. 1424.º-A torna a declaração do administrador sobre encargos e dívidas um documento obrigatório, salvo renúncia expressa do comprador, e renunciar significa assumir essas dívidas. Os encargos vencidos após a transmissão vinculam sempre o novo proprietário.

Conclusão

Nada disto tem prazo no dia da escritura, e é exatamente por isso que fica por fazer. Os registos confirmam-se em minutos e evitam meses. O primeiro IMI chega um ano depois da compra e traz consigo uma data, 31 de dezembro, que decide de quem é a fatura. O seguro contra incêndio é obrigatório e a apólice do vendedor não passa sozinha para si. E os prazos técnicos do gás e do certificado energético já estavam a correr antes de a casa ser sua.

O Custo Total de Propriedade do RealOS reúne a parte recorrente desse primeiro ano num só número, antes de as datas chegarem uma a uma.

→ Entre na lista de espera do relatório

Atualizado agosto 2026 | RealOS Portugal Revisto por Filipe Dornellas

Fontes: Código Civil, Arts. 1424.º-A, 1425.º e 1429.º · Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro (regime da propriedade horizontal) · Decreto-Lei n.º 97/2017, de 10 de agosto, na redação da Lei n.º 59/2018 · Decreto-Lei n.º 11/2025, de 19 de fevereiro · Diretiva (UE) 2024/1275 · Decreto-Lei n.º 108/2018 (nível de referência de radão, 300 Bq/m³ em média anual) · calendário de prestações de IMI e juros de mora de 7,221% em 2026, a confirmar no Portal das Finanças · custos de registo predial via IRN e Casa Pronta · Autoridade Tributária e Aduaneira · DGEG · ADENE