A norma
O que mudou
O artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aditou o n.º 10 ao artigo 17.º do Código do IMT. O texto é direto:
«a taxa é sempre de 7,5 % na aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação, não se aplicando qualquer isenção ou redução, sempre que o adquirente seja não residente»
Três elementos importam:
«sempre»
Não há escalões. É uma taxa única sobre o valor total.
«destinado exclusivamente a habitação»
Não abrange comércio, serviços nem indústria.
«não se aplicando qualquer isenção ou redução»
Inclui o IMT Jovem. Um comprador não residente com 30 anos paga a taxa única, não a Tabela II.
Na prática
Quanto custa na prática
Comparação entre a taxa única e as taxas normais de habitação própria e permanente (Tabela I do Ofício Circulado n.º 40129/2026). Continente.
| Preço de compra | IMT à taxa de não residente | IMT com taxas normais | Diferença |
|---|---|---|---|
| 100 000 € | IMT à taxa de não residente7 500,00 € | IMT com taxas normais0 € | Diferença7 500,00 € |
| 150 000 € | IMT à taxa de não residente11 250,00 € | IMT com taxas normais1 008,98 € | Diferença10 241,02 € |
| 250 000 € | IMT à taxa de não residente18 750,00 € | IMT com taxas normais7 042,04 € | Diferença11 707,96 € |
| 400 000 € | IMT à taxa de não residente30 000,00 € | IMT com taxas normais18 236,65 € | Diferença11 763,35 € |
| 500 000 € | IMT à taxa de não residente37 500,00 € | IMT com taxas normais26 236,65 € | Diferença11 263,35 € |
| 1 150 854 € e acima | IMT à taxa de não residente86 314,05 € | IMT com taxas normais86 314,05 € | Diferença0 € |
A norma é regressiva
Num imóvel de 100 000 €, um residente não paga IMT nenhum (0 €) e um não residente paga 7 500,00 €. A totalidade do imposto é o agravamento. À medida que o preço sobe, a diferença relativa diminui.
Acima de 1 150 853 € o agravamento desaparece. É o ponto em que a taxa normal também atinge 7,5%. Um não residente que compre acima desse valor paga exatamente o mesmo que um residente.
Quem fica de fora
As três exceções
O n.º 10 ressalva expressamente três situações:
a) Já ser residente fiscal em Portugal
Nos termos do artigo 16.º do Código do IRS à data da aquisição.
b) Tornar-se residente fiscal no prazo de dois anos
Contados da data de aquisição.
c) Destinar o imóvel a arrendamento para habitação
Com renda mensal dentro dos limites dos n.ºs 2 e 3 do artigo 2.º do DL 97/2026, no prazo de seis meses após a aquisição, e mantê-lo arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos.
A devolução
Como funciona a devolução
Esta é a parte que raramente é explicada.
Nos casos das alíneas b) e c), o n.º 11 determina que a Autoridade Tributária anula, a requerimento do interessado, a diferença entre o imposto pago e o que resultaria das taxas normais do n.º 1.
O n.º 12 fixa o prazo: o requerimento é apresentado no prazo de seis meses a contar da data em que o comprador se torna residente, ou em que é celebrado o contrato de arrendamento.
O que a lei faz na prática
Um depósito reembolsável, não um custo definitivo
Para quem tenciona mudar-se para Portugal, os 7,5% funcionam como um depósito reembolsável, não como um custo definitivo. Desde que o requerimento seja apresentado a tempo.
Não é automático. É preciso apresentar o requerimento, dentro do prazo, aos serviços competentes da AT. Quem não o faz não recebe nada de volta.
Antes de assinar
O que verificar antes de comprar
1
Confirme a sua situação fiscal à data da escritura. Residência fiscal define-se pelo artigo 16.º do Código do IRS, não pela nacionalidade nem pela morada.
2
Se tenciona mudar-se, saiba o prazo. Dois anos para se tornar residente, seis meses depois disso para requerer a devolução.
3
Se vai arrendar, confirme os limites de renda dos n.ºs 2 e 3 do artigo 2.º do DL 97/2026, e as obrigações de prazo (seis meses para arrendar, 36 meses nos primeiros cinco anos).
4
Contabilize o valor a pagar na escritura, não o valor líquido. Mesmo sendo recuperável, o montante integral é devido no ato.
Dúvidas
Perguntas Frequentes
- A taxa aplica-se a qualquer imóvel?
- Não. Apenas a prédio urbano ou fração autónoma destinado exclusivamente a habitação. Comércio, serviços e indústria seguem as taxas gerais.
- Sou não residente e tenho menos de 35 anos. Tenho direito ao IMT Jovem?
- Não. O n.º 10 exclui expressamente qualquer isenção ou redução.
- Posso recuperar o valor se me mudar para Portugal?
- Sim, se se tornar residente fiscal no prazo de dois anos e apresentar requerimento à AT nos seis meses seguintes. A AT anula a diferença entre o imposto pago e o que resultaria das taxas normais.
- E se comprar para arrendar?
- Existe uma exceção se o imóvel for arrendado para habitação dentro dos limites de renda do DL 97/2026, no prazo de seis meses, e mantido arrendado 36 meses nos primeiros cinco anos.
- A devolução é automática?
- Não. Depende de requerimento apresentado no prazo de seis meses.
- Desde quando se aplica?
- Desde a entrada em vigor do DL 97/2026, em maio de 2026. O artigo 18.º do diploma difere para 1 de setembro de 2026 apenas outros regimes, não a alteração ao Código do IMT.
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Abrir o simuladorNota de fontes: Artigo 17.º, n.ºs 10 a 12 do Código do IMT, na redação dada pelo artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio. Taxas normais do Ofício Circulado n.º 40129/2026 da Autoridade Tributária, de 6 de janeiro de 2026. Este guia é informativo e não constitui aconselhamento fiscal. Confirme a sua situação com um advogado ou contabilista certificado.
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