A distinção
São duas isenções, não uma
| Regra | Isenção temporária | Isenção permanente |
|---|---|---|
| Base legal | Isenção temporáriaArtigo 46.º do EBF | Isenção permanenteArtigo 11.º-A do CIMI |
| Duração | Isenção temporária3 anos, prorrogáveis por mais 2 | Isenção permanenteSem limite de tempo |
| Limite de VPT | Isenção temporária125 000 € | Isenção permanente10 × 14 × IAS = 75 198,20 € |
| Limite de rendimento | Isenção temporária153 300 € (bruto do agregado) | Isenção permanente2,3 × 14 × IAS = 17 295,59 € |
| Como se obtém | Isenção temporáriaAutomática na compra; requerida nos restantes casos | Isenção permanenteAutomática, reconhecida oficiosamente pela AT |
| Quantas vezes | Isenção temporáriaDuas vezes por sujeito passivo ou agregado | Isenção permanenteAnual, enquanto se mantiverem os pressupostos |
A primeira destina-se a quem compra ou constrói. A segunda destina-se a agregados de baixos rendimentos, independentemente de quando compraram.
Artigo 46.º do EBF
A isenção temporária
O artigo 46.º n.º 1 exige, cumulativamente:
- O imóvel destina-se a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do agregado familiar.
- Rendimento bruto total do agregado no ano anterior não superior a 153 300 €.
- O imóvel é efetivamente afeto a esse fim no prazo de seis meses após a aquisição ou a conclusão da obra.
- VPT não superior a 125 000 € (n.º 5).
Para este efeito, considera-se que houve afetação a habitação própria e permanente se aí se fixar o domicílio fiscal (n.º 9).
Duração: três anos, prorrogáveis por dois
O n.º 5 fixa o período em três anos. A prorrogação por mais dois depende de deliberação da assembleia municipal, que tem de ser comunicada à Autoridade Tributária por transmissão eletrónica de dados, até 31 de dezembro, para vigorar no ano seguinte.
É uma decisão de cada município e é anual. Nem todos os concelhos a adotam. A RealOS não publica quais as câmaras que deliberaram a prorrogação — confirme na sua câmara.
É automática — mas só na compra
O n.º 6 distingue: a) automática nas situações de aquisição onerosa, com base nos elementos de que a AT já dispõe; b) reconhecida nos restantes casos — construção, ampliação, melhoramentos — mediante requerimento documentado ao chefe do serviço de finanças.
Quem compra não precisa de fazer nada. Quem constrói ou amplia tem de requerer.
O prazo que quase ninguém explica
Se a afetação a habitação própria e permanente ocorrer depois do prazo de seis meses, ou se o requerimento for apresentado fora de prazo, o n.º 7 determina que a isenção começa no ano da afetação ou do pedido — mas cessa no ano em que terminaria se os prazos tivessem sido cumpridos.
Atrasar-se não adia o fim da isenção. Encurta-a. Um ano de atraso é um ano de isenção perdido.
Artigo 46.º n.º 11
Só duas vezes na vida
A isenção só pode ser reconhecida duas vezes ao mesmo sujeito passivo ou agregado familiar. Não é por imóvel. É por pessoa ou agregado. Quem já a usou duas vezes não volta a ter direito.
O que mais está abrangido
- Arrumos, despensas e garagens, mesmo fisicamente separados, desde que integrem o mesmo edifício ou conjunto habitacional e sejam usados como complemento da habitação isenta (n.º 2).
- Emigrantes podem beneficiar, dispensados do prazo de afetação (n.º 13).
- Arrendamento: aplica-se também à parte destinada a arrendamento para habitação permanente do inquilino, contando o prazo a partir do primeiro contrato (n.º 3).
Excluídos: imóveis adquiridos por entidades domiciliadas em territórios com regime fiscal claramente mais favorável (n.º 10).
Artigo 11.º-A do CIMI
A isenção permanente
Esta não tem prazo. Aplica-se enquanto se verificarem os pressupostos, e a AT reconhece-a oficiosamente, com periodicidade anual (n.º 4).
O artigo 11.º-A n.º 1 exige, cumulativamente, rendimento bruto total do agregado não superior a 2,3 × 14 × IAS e VPT global de todos os prédios rústicos e urbanos do agregado não superior a 10 × 14 × IAS. O IAS para 2026 é de 537,13 € (Portaria n.º 480-A/2025/1, artigo 2.º).
| Limite | Fórmula | Valor para 2026 |
|---|---|---|
| Rendimento do agregado | Fórmula2,3 × 14 × IAS | Valor para 202617 295,59 € |
| VPT global do agregado | Fórmula10 × 14 × IAS | Valor para 202675 198,20 € |
Como o IAS é atualizado todos os anos por portaria, estes valores mudam anualmente. Os rendimentos considerados são os do ano anterior àquele a que respeita a isenção (n.º 2).
- Não se aplica a não residentes. O n.º 4 exclui expressamente os prédios pertencentes a sujeitos passivos não residentes.
- Falhar obrigações declarativas faz perder a isenção. O n.º 5 determina que o incumprimento das obrigações declarativas em sede de IRS e de IMI implica a não atribuição.
- Lares e casas de familiares. Quem a 31 de dezembro esteja a residir em lar, instituição de saúde ou no domicílio de familiares até ao 4.º grau pode manter a isenção, fazendo prova junto da AT até essa data (n.º 9).
- Compropriedade e heranças indivisas têm regras próprias (n.ºs 7, 10 e 11).
Na prática
Quanto vale
O IMI é um imposto municipal. A taxa urbana publicada nos 305 concelhos com dados vai de 0,30% (Águeda) a 0,45% (Alandroal). Num imóvel no limite do VPT da isenção temporária (125 000 €):
| Taxa municipal | IMI anual | 3 anos | 5 anos (com prorrogação) |
|---|---|---|---|
| 0,30%Águeda | IMI anual375,00 € | 3 anos1 125,00 € | 5 anos (com prorrogação)1 875,00 € |
| 0,45%Alandroal | IMI anual562,50 € | 3 anos1 687,50 € | 5 anos (com prorrogação)2 812,50 € |
Taxas urbanas de homeos.imi_rates, 305 concelhos, ano 2025. A coluna de cinco anos assume a prorrogação municipal de +2 anos — que é deliberação anual da assembleia municipal, não um direito automático.
Compare a taxa do seu concelhoAntes de contar com ela
O que verificar
1
Fixe o domicílio fiscal no imóvel dentro de seis meses. É isso que a lei considera afetação a habitação própria e permanente.
2
Se comprou, não precisa de requerer. Confirme no Portal das Finanças se foi aplicada.
3
Se construiu ou ampliou, tem de requerer — até 60 dias após o prazo de seis meses.
4
Confirme se o seu município prorrogou para cinco anos. É uma deliberação anual da assembleia municipal; nem todos o fazem.
5
Verifique quantas vezes já usou a isenção. O limite são duas.
Dúvidas
Perguntas Frequentes
- Quanto tempo dura a isenção de IMI na primeira habitação?
- Três anos, ao abrigo do artigo 46.º n.º 5 do EBF, prorrogáveis por mais dois mediante deliberação da assembleia municipal comunicada à AT até 31 de dezembro.
- Qual é o limite de VPT?
- 125 000 € para a isenção temporária do artigo 46.º. A isenção permanente do artigo 11.º-A tem um limite diferente, calculado em função do IAS — 75 198,20 € para 2026.
- Tenho de pedir a isenção?
- Na aquisição onerosa é automática (artigo 46.º n.º 6 alínea a)). Na construção, ampliação ou melhoramento tem de requerer.
- Posso ter a isenção mais do que uma vez?
- Sim, mas apenas duas vezes por sujeito passivo ou agregado familiar (artigo 46.º n.º 11).
- O que acontece se me atrasar no pedido?
- A isenção começa no ano do pedido, mas termina no ano em que teria terminado se os prazos tivessem sido cumpridos. Perde-se o tempo de atraso.
- Sou não residente. Tenho direito?
- À isenção permanente do artigo 11.º-A, não — o n.º 4 exclui expressamente os não residentes. A isenção temporária do artigo 46.º depende de o imóvel ser habitação própria e permanente, o que pressupõe domicílio fiscal em Portugal.
- A garagem também está isenta?
- Sim. O artigo 46.º n.º 2 abrange arrumos, despensas e garagens, ainda que fisicamente separados, desde que integrem o mesmo edifício ou conjunto habitacional.
A seguir
Compare a taxa e calcule a compra
A taxa de IMI é de cada câmara. O IMT na escritura é outra conta.
Nota de fontes: Artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais e artigo 11.º-A do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, na redação consolidada em vigor. Valor do IAS fixado pela Portaria n.º 480-A/2025/1, de 30 de dezembro, artigo 2.º. Taxas municipais das deliberações das assembleias municipais (homeos.imi_rates). Este guia é informativo e não constitui aconselhamento fiscal.
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